Projekt Lysbüchel

Ausgangslage

Zwischen dem Ende der Lothringerstrasse und der Elsässerstrasse erstreckt sich ein ehemaliges Gewerbeareal von ca. 12 400m2, das die Stiftung Habitat 2017 von Coop übernommen hat.  Das auf dem Areal befindliche ehemalige Weinlager übernimmt die Stiftung Habitat selbst, weitere 14 Parzellen hat sie für Genossenschaften, Baugemeinschaften oder andere geeignete Eigentümerverbände im Baurecht für die Verwirklichung von Wohnprojekten ausgeschrieben. An die Vergabe  dieser Baurechtsparzellen sind sehr konkrete Bedingungen, was Nachhaltigkeit, Wohnfläche pro Bewohner, Mietpreisbildung, energieeffizientes und ökologisches Bauen, Mindestbelegungen und weitere gebunden, damit der Stiftungszweck auch in jedem Einzelprojekt erfüllt wird.
Die Wohnbaugenossenschaft hat eine der Baurechtsparzellen für die Ausarbeitung und Verwirklichung ihrer Projektidee erhalten, sie liegt an der Lothringerstrasse, einer ruhigen Quartierstrasse in der 30er Zone. Bis zur Weiterentwicklung des Volta-Nord-Gebietes ist die Lothringerstrasse sogar eine Sackgasse ohne Durchgangsverkehr.
Für die Sophie Stinde Wohnbaugenossenschaft ist soziales, ökologisches und ressourcenschonendes Bauen die Grundlage unserer Arbeit. Wir haben uns über die Aufnahme als Projektpartnerin sehr gefreut, auch weil wir mit der Stiftung Habitat die Ansprüche an umweltschonendes Bauen und Unterhalten der Liegenschaften teilen. Die Vorgaben der Stadt Basel zur Nutzung von Solarenergie bis zu Stellplätzen für Fahrräder unterstützen unsere Anliegen.

Das Quartier

Durch die Vergabe der Baurechtsparzellen an verschiedenste Träger ergibt sich ein buntes Muster von Häusern mit kleinen Wohnungen, Häusern mit Familienwohnungen und Platz für verschiedenes Gewerbe im Erdgeschossbereich. So entsteht ein eigenes kleines Quartier Lysbüchel-Süd. Dieses wird umfasst auf der einen Seite vom bestehenden St.Johanns Quartier und auf der anderen Seite vom Teilgebiet Volta Nord, das der Stadt Basel gehört. Die Stadt plant eine Primarschule, einen grossen Quartierplatz, Wohngebäude und Gebäude für Gewerbe und Kultur. Die Arbeiten daran haben schon angefangen. Die Pläne der SBB als der weiteren Landeigentümerin sind noch nicht genauer ausgearbeitet, es werden aber stilles Gewerbe und Wohnungen entstehen.

Im St.Johanns Quartier gibt es eine gewachsene Infrastruktur mit Einkaufsläden, Restaurants und allem, was man für das tägliche Leben braucht. Die Anbindung an Tram und Bus ist sehr gut. Mit dem Zug ab Bahnhof St.Johann ist man in fünf Minuten am Bahnhof SBB und der Flughafen Basel-Mulhouse ist in kurzer Zeit erreichbar.

Die Idee

Die Wohnbaugenossenschaft Sophie Stinde hat schon mehrere Projekte im Raum Dornach/Gempen durchgeführt und den Bewohnenden in Selbstverwaltung übergeben. Mit dem Projekt im Lysbüchel-Süd haben wir unser erstes Haus in Basel geplant. Diesmal ist es ein Haus mit kleineren Wohneinheiten geworden.  Unser Projekt ist für Menschen gedacht, die gerne in den eigenen Räumen ihre Privatsphäre geniessen, und aber auch in einer Gemeinschaft leben und arbeiten möchten. Ein Geschoss ist für eine Wohnung mit 5 Personen vorgesehen z.B. für eine WG oder eine Familie.
Es ist eine bunte Durchmischung von älteren und jüngeren Menschen geworden, die alle an einer gemeinschaftlichen Wohnenform interessiert sind. Das Haus ist so aufgebaut, dass unten ein grosser Gemeinschaftsraum mit Lagerraum und Coworking-Teil ist. Dieser Raum öffnet sich zum Garten hin über einen grossen Sitzplatz zum Innenhof. Im darüberliegenden Stockwerk d.h. ebenerdig von der Lothringerstrasse zugänglich, ist ein Ladenlokal. Vom Erdgeschoss bis zum Attikageschoss liegen die verschiedenen Wohnungen. Im Attikageschoss befindet sich neben einer Wohnung der zweite Gemeinschaftsraum zur gemeinschaftlichen Nutzung und einem Wintergarten. Er ist auch für Anlässe der Bewohner gedacht,  für die in den eigenen vier Wänden nicht genügend Platz ist und für die eine gewissen Privatsphäre gewünscht wird. Auf dem Dach entsteht ein Dachgarten zur Nutzung für alle Bewohnende.

Der geplante Bau

Die Wohnungen/Eckdaten

Grundfläche Haus (136 m2 )
Gartenfläche  (150m2)
Dachgarten (110m2 )

Die Bewohnerschaft ist vollständig, alle Wohneinheiten sind vergeben!

  • Sockelgeschoss mit ebenerdigem Zugang zum Garten
    – Gemeinschaftsraum, 70m², mit grosser Küche und separaten WC
    – Zwei Waschräume
    – Werkraum
    – Lagerraum
  • Erdgeschoss von der Lothringerstrasse aus
    – Veloraum
    – Ladenlokal 38m²
    – 3,5 Zimmerwohnung Garten, 66m², Mindestbelegung 2 Personen
  • 1. Obergeschoss
    – 5,5 Zimmerwohnung, 113m², Mindestbelegung 5 Personen
  • 2. Obergeschoss
    – 3,5 Zimmerwohnung Garten, 66m², Mindestbelegung 2 Personen
    – 1,5 Zimmerwohnung West, 40m², Mindestbelegung 1 Person
    – Studio, 24m², Mindestbelegung 1 Person
  • 3.Obergeschoss
    – 1,5 Zimmerwohnung Garten, 47m², Mindestbelegung 1 Person
    1,5 Zimmerwohnung West, 40m², Mindestbelegung 1 Person
    – 2 Zimmerwohnung Ost/West, 43m², Mindestbelegung 1 Person 
  • 4. Obergeschoss
    – 3,5 Zimmerwohnung Garten, 66m², Mindestbelegung 2 Personen
    – 1,5 Zimmerwohnung West, 40m², Mindestbelegung 1 Person
    – Studio, 24m², Mindestbelegung 1 Person
  • Attikageschoss
    – 2,5 Zimmerwohnung, 57m², Mindestbelegung 1 Person
    – Gemeinschaftsraum mit Wintergarten, 47m², mit separatem Bad

Insgesamt 12 Wohnungen mit einer Mindestbelegung von 19 Bewohnenden
Zwei grosse gemeinschaftliche Räume (zusammen 117 m2 )
Ladenfläche (38 m2)

Jede Wohnung verfügt über ein Badzimmer, eine Kleinküche und ein Kellerabteil. Neben diesen privaten Teilen ist im Mietzins die Nutzung aller gemeinschaftlichen Innen- und Aussenräume inbegriffen.

Auch in diesem Projekt ist uns das ökologische und nachhaltige Bauen ein Anliegen. Neben den verbindlichen Minergie-ECO-Ausschlusskriterien lehnen wir uns an den Minergie-Eco Standard betreffend der vier Bereich Schallschutz, Innenraumklima, Gebäudekonzept sowie Materialien und Bauprozesse an. Aus Kostengründen verzichten wir auf eine Zertifizierung. In unseren Projekten können wir auf eine jahrelange Zusammenarbeit mit verschiedenen Handwerkern und Unternehmern zurückblicken, mit denen ein partnerschaftliches Miteinander entstanden ist. So haben wir auch Einblick in Herkunft und Verarbeitung von verschiedenen Materialien.
Das Heizsystem entspricht dem Minergie Standard. Die ADEV Energiegenossenschaften werden für die gesamte Blockrandüberbauung den Ausbau einer Photovoltaikanlage übernehmen.

Gemeinschaftliche Räume

Es ist uns nicht nur mit Blick auf das Zusammenleben im Haus, sondern auch mit Blick auf ein nachhaltigeres Leben ein Anliegen, dass die Bewohnenden die Möglichkeit, zusammen zu kochen und zu essen möglichst oft nutzen. Dazu soll vor allem der untere, grössere Gemeinschaftsraum mit dem angrenzenden Lagerraum zur Verfügung stehen. Wir möchten innerhalb des Hauses, aber auch, wenn gewünscht, in grösserem Rahmen, eine Lebensmittelgemeinschaft im Sinne der solidarischen Landwirtschaft anfangen. Gemeinschaftliches Kochen und Essen macht nicht nur mehr Spass, sondern ist auch nachhaltiger in Sachen Food Waste, geringerem Energieverbrauch, niedrigeren Kosten und nicht zu vergessen, dass es zeitsparend und angenehm ist, wenn man bekocht wird. Im Sommer kann auf dem Aussensitzplatz gegessen werden. Geplant sind auch Beete mit frischen Kräutern und Salat gleich vor der Küchentür.

Ein Teil des Gemeinschaftsraumes ist als Coworking Raum abtrennbar und steht den Bewohnenden zur Verfügung.

Bei privaten Einladungen der Bewohnenden kann der zweite Gemeinschaftsraum benutzt werden, der mit der Bibliothek  einen gemütlichen Rahmen bildet. Dieser Raum hat zu beiden Seiten hin je einen grossen Balkon bzw. einen Wintergarten.

Aussenräume, die allen zur Verfügung stehen, sind neben dem Garten auch die Terrasse auf dem Dach. Im Eingangsbereich gibt es ausreichend Platz für Fahrräder.

Gemeinschaftlicher Innenhof

Durch die Blockrandbebauung entsteht ein gemeinsamer rechteckiger Innenhof von ca. 1’500 m2. Die Parzellen sind zwar den jeweiligen Projekten zugeteilt, aber es entsteht jetzt unter der Anleitung eines Landschaftsarchitekten ein Konzept, in dem sich alle Projekte auf gewisse gemeinsame Vorgaben wie Bepflanzung, Schattenwurf, Grünfläche, Wege, geteilte Flächen usw. einigen.

Finanzielles

Die Mietpreise werden nach einem von der Stiftung Habitat vorgegebenen an das Zürcher Kostenmodell angelehnten Schlüssel errechnet. Wir bemühen uns   bei der Berechnung der Mieten nach Anteil an der Gesamtfläche, Ergänzungsleistungsniveau zu erreichen.
Unser Anliegen ist es, das Haus in Hausmiete an die Bewohner*innen zu übergeben. Die Kriterien nach denen die Mietpreise dann intern weitergegeben werden, werden durch die Bewohner*innen selbst bestimmt.
Als Eigenkapitals-Anteil wird die Wohnbaugenossenschaft Sophie Stinde 20% der Anlagekosten leisten.
Die künftigen Bewohnenden werden weitere 10% der Anlagekosten in Form von unverzinsten Genossenschafts-A Anteilen oder Mieterdarlehen einbringen.
Eine Erhöhung des von den Bewohnenden eingebrachten Kapitals um weitere 10% als verzinstes Genossenschaftskapital B ist denkbar und erwünscht. Das würde den Anteil der Genossenschaft entsprechend entlasten.
Entsprechend unserem Konzept der Hausmiete kann dieser Gesamtanteil von 10 – 20 % der Anlagekosten individuell nach den finanziellen Möglichkeiten der einzelnen künftigen Bewohnenden aufgeteilt werden.
Die restlichen 70 % der Anlagekosten werden durch eine Bankhypothek oder weitere private Darlehen an die Genossenschaft finanziert.

Entwicklungsprozess mit den Bewohnern

Der Wohnbaugenossenschaft Sophie Stinde ist es grundlegend wichtig, dass sich die zukünftigen Bewohnenden des Hauses möglichst vor dem Einzug kennenlernen und gemeinsam auf der von uns erarbeiteten Grundlage eine eigene Vision des Zusammenlebens erarbeiten. Das gilt für die üblichen sozialen Belange, die in einer Hausgemeinschaft zu bereden sind, aber da in unserem Haus auch einige Lebensbereiche wie die Gemeinschaftsküchen mit Lagerraum, der Garten, der Dachgarten und ev. auch ein Bio-Laden zusammen bewirtschaftet werden, wäre es schön, wenn sich gewisse Strukturen wie z.B. ein eigenständiger Hausverein schon frühzeitig formen könnten. Wir sind daher schon im Gespräch mit verschiedenen Menschen, deren Anregungen auch schon ins Projekt eingeflossen sind. Gleichzeitig ist es uns bewusst, dass es noch einige Zeit dauert, bis das Haus bezogen werden kann und sich in dieser Zeit immer Veränderungen ergeben können.

Nun im September 2021 kurz vor den Einzügen, haben wir einen Weg mit einer wachsenden Bewohnerschaft hinter uns. In regelmässigen Abständen gab es gemeinsame Treffen. Die Statuten für einen Hausverein wurden verfasst, der Selbstverwaltungsvertrag wurde gemeinsam erarbeitet, Bauliches vorgestellt und besprochen, Erwartungen, Wünsche und Hoffnungen an das gemeinsame Zusammenleben formuliert und Aufgabenbereiche verteilt.

Das Haus wird dem Verein gesamt mit einem Hausmietvertrag übergeben. Die Wohnbaugenossenschaft zahlt einen jährlichen Unterhaltsbetrag an den Hausverein, der auch von ihm selbst verwaltet wird. Über diesen werden die Unterhaltsarbeiten, Anschaffungen und Nebenkosten, die nicht zu Lasten der Mieter:innen gehen,  finanziert. Der Hausverein entscheidet selbstständig über die zu machenden Ausgaben. Die Bewohner:innen sind Mieter:innen des Hausvereins. Wie die Mietzahlungen auf die jeweiligen Einheiten verteilt werden entscheiden die Bewohner:innen selbst.
Hausintern gibt es für die verschiedenen Bereiche wie Hauswartung, gemeinsames Internet, Buchhaltung, Bewirtschaftung der Gemeinsachftsräume und des Gästezimmers, Gartengestaltung und Pflege, Verantwortliche.
Für den Gewerberaum hat sich eine junge Initiative gefunden. Dort wird ein Bioladen „Bioflix“ entstehen, der über eine App 24h/an 7 Tagen die Woche zugänglich ist und der neben einem Grundsortiment an Nahrungsmitteln, besonders regionale Frischprodukt und Gemüse anbieten will. Sie sind in einem ersten Schritt nicht Teil des Hausvereins, sondern Mieter der Wohnbaugenossenschaft.

Nun sind wir gespannt, wie sich die Bewohnenden in ihrem Alltag finden werden und wünschen allen ein gutes Ankommen im Haus!

September 2021

Zeitplan

Der Baueingabe August 2019, Baubeginn Frühjahr 2020, Baufertigstellung September 2021, Einzüge auf 1. Oktober 2021

Die Broschüre

Zum Download